Vivienda

Como calcular el precio de venta o renta de un inmueble.

2019-03-19

Vender o rentar una casa cuando se tiene poca experiencia en esa labor puede ser muy confuso. Hay propietarios que deben lidiar con muchos asuntos que desconocen, otros, en cambio, prefieren hacerse la tarea más fácil dejando todo en manos de una empresa inmobiliaria.

¿Cómo saber el valor de mi casa?

Para vender o rentar un inmueble necesitarás un avalúo para determinar el precio. En él se analizan las condiciones de la vivienda, su ubicación, las características de la zona y del mercado. Un avalúo también se puede solicitar para tramitar un crédito hipotecario, contratar un seguro de vivienda o determinar el impuesto predial.

Dentro de los avalúos inmobiliarios, existen dos tipos y ambos están diseñados para saber cuánto vale una casa, pero con diferentes usos.

El avalúo comercial permite conocer el valor real del inmueble para establecer un precio de venta o renta que compita en el mercado. En este cálculo se toman en cuenta la construcción del inmueble, el terreno, la ubicación, los servicios y el mercado.

Mientras que en el avalúo catastral se determina el valor físico de los predios y las construcciones que se encuentran en ellos, considerando la ubicación del inmueble y los metros cuadrados de construcción y terreno. Generalmente, es sustento para acordar el impuesto predial, pero también es requisito para fijar un precio de venta de vivienda, ya que vender a un valor inferior al catastral puede crear sospechas de simulación o evasión y tener consecuencias fiscales o penales.

¿Cuánto cuesta hacer un avaluó?

Existen dos formas de costear un avalúo. Algunos peritos o instituciones cuentan con tarifas fijas de acuerdo con el valor de la vivienda. Por ejemplo, la tarifa de una vivienda con un precio igual o inferior a 500 mil pesos es, en promedio, mil 500 pesos; y de una propiedad con valor desde 500 mil pesos hasta un millón de pesos, es de 2 mil 800 pesos, en promedio.

Por otro lado, el costo también se calcula en relación con los metros cuadrados de la construcción.

¿Cómo establece el precio de una propiedad un asesor inmobiliario?

Un asesor inmobiliario es el profesional que te auxilia en cada paso del proceso de compraventa, contratarlo ofrece mucha seguridad a las partes involucradas y te mantendrá lejos de los fraudes inmobiliarios.

Una de las principales funciones de un agente de bienes raíces es ayudarte a estimar el valor comercial de una casa o departamento para su venta. Si bien tú mismo puedes hacer el ejercicio de comparación, es probable que dejes pasar detalles que un agente inmobiliario jamás ignoraría, de modo que el juicio de valor que te ofrecerá será mucho más cercano al valor real de tu inmueble en el mercado. Además, esa estimación no estará basada en un punto de vista emocional, lo que suele pasar cuando eres juez y parte.

¿Cómo te ayuda un agente inmobiliario y cuánto cobra?

De acuerdo con Ángel Valdés, presidente de APCI (Asociación de Profesionales en Comercialización Inmobiliaria), un agente inmobiliario se encarga de brindar una opinión de valor comercial. Para ello, debe considerar la ubicación del inmueble y muchas de sus características específicas (si es casa o departamento, casa en condominio, cuántas recámaras y baños posee, si tiene cochera, alberca, etcétera).

Una vez que cuenta con esa información, procede a hacer un estudio de mercado analizando los precios de venta o renta de cierta zona arrojados por diversos portales online. En el proceso irá ‘premiando’ o ‘castigando’ el precio de la casa o departamento en cuestión. Por ejemplo, si la casa tiene un bonito jardín, se puede destacar entre las demás propiedades y elevar un poco su precio; pero si los pisos necesitan ser cambiados, entonces ese punto se le restará y todo tendrá que reflejarse en el valor comercial que sugiera el agente. He ahí porqué a veces no es posible hacerlo uno mismo con la misma certeza que un profesional del ramo.

“La opinión de valor que generamos como inmobiliarios es muy cercano al valor de avalúo o al precio final de venta o renta. De hecho, esos tres valores pueden variar, pero todos son valores reales. La opinión que un agente inmobiliario ofrece a un cliente siempre estará dentro de un margen de 10% con relación en esos otros valores”, afirma Ángel Valdés.

Precio Final

Aunque el dictamen del avalúo o la asesoría de un agente inmobiliario determina el valor real del inmueble y te permite saber cuánto vale una casa, éste sólo es un punto de referencia para establecer el precio de venta o renta. Puedes incrementar el precio de cualquiera de estos dos procesos, tomando en cuenta todos los gastos generados en esta tarea y, posteriormente, hacer las negociaciones correspondientes hasta llegar un acuerdo con el comprador o inquilino. Sólo ten presente que estos precios nunca deben sobrevalorarse en comparación al mercado. Específicamente en el precio de renta, la ley establece que el valor aproximado debe ser 0.8% sobre el valor de la vivienda.

 


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